Doelgroepgericht wonen

Vroeger was wonen simpel. Je bleef op je geboorteplek wonen en als je ouder werd of ziek, zorgde de omgeving voor je. Maar de maatschappij is veranderd, net als onze woonwensen. Hoe ga je daar als beleidsmaker of wethouder mee om? Leesvoer ter inspiratie.

Publiek geheim.jpg

Diversiteit in wonen

Meer huishoudens, meer diversiteit

Verschillende onderzoeken voorspellen een forse groei van het aantal huishoudens in ons land in de komende 15 jaar, tot wel 3,6 miljoen. Dat is een miljoen meer dan nu. Maar hoe zit het met de woningbehoefte en woonwensen in Nederland in de komende 20 jaar? Jessie Wagenaar en Carin Alves van het BPD werpen een blik in de toekomst.

Het aantal alleenstaanden is de grootste groeifactor in de komende periode. Ook het aantal nieuwe Nederlanders groeit snel. Jessie Wagenaar: “Deze laatste groep krijgt bovendien veel kinderen.” Daarnaast zal door vergrijzing het aantal ouderen toenemen, stelt zij. “Alleenstaanden kiezen vaak voor een grotere woning. De meesten hebben een tweepersoonsbed en willen een extra slaapkamer.”

Hipsters zoeken een compromis

Volgens Carin Alves is de trek naar de stad een feit. “Maar mensen die in de stad wonen, vinden hun woning vaak te klein. Hipsters kiezen ervoor te verhuizen als ze kinderen krijgen, ze trekken dan naar gebieden net buiten de stad. Ze zoeken een compromis met de locatie, niet met de ruimte.” Als hipsters kinderen krijgen verruilen ze de grote steden voor uitleglocaties, daar is het woonmilieu te vinden waar ze aan toe zijn. Karakteristieke eengezinswoningen als herenhuizen en grachtenpanden zijn schaars en onbetaalbaar, de hipsters krijgen bovendien behoefte aan een rijtjeswoning met een tuin. En die zijn in veel gebieden net buiten de stad gelegen.

Gericht op eenvormigheid

Een belangrijke factor is de buurt. Mensen zijn gericht op eenvormigheid. Etniciteit weegt het zwaarst mee, vervolgens leeftijd, inkomen en huishoudtype. Nederlanders wonen graag met Nederlanders, opvallend is dat ook allochtonen graag met Nederlanders wonen. Anders gezegd kiezen zowel allochtonen als Nederlanders niet voor een wijk met allochtonen. Hetzelfde verschijnsel zien we bij bevolkingsgroepen met hoge en lage inkomens, stellen Wagenaar en Alves: “Niemand wil in een wijk met lage inkomens wonen, mensen met lage inkomens zelf ook niet.”

Ouderen en hun veilige buurt

Wagenaar: “We zien dat ouderen minder verhuisgeneigd zijn. Ze zijn gewend aan hun veilige buurt en vaak bang hun sociale contacten te verliezen. Wat is het effect hiervan op de woningmarkt? En hoe houden we de starters en de jonge gezinnen in deze gemeenten?” Haar conclusie: “We moeten ons niet alleen richten op kwantiteit, maar ook op diversiteit in wonen.”

Joris-Sprangers-2.jpg


Joris Sprangers, WBO-Wonen, Oldenzaal

‘Hier kunnen wij mee verder’

“Als woningcorporatie hebben we te maken met diverse doelgroepen en zijn we altijd op zoek naar nieuwe inzichten. Het verhaal van Alves en Wagenaar biedt ons houvast voor onze eigen vastgoedsturing: Hoe kunnen we op een andere manier naar de doelgroepen kijken die we willen bedienen? Waar kunnen we beleidsmatig op inzetten? Waar moeten we op focussen om doorstroming te creëren? En hoe zorgen we dat we het juiste toekomstbestendige vastgoed bezitten?”

Langer thuis wonen

Hoe levensloopbestendig is uw gemeente?
Blijverslening.jpg

Hoe zorgen we ervoor dat woonconsumenten die nu nog niets mankeren toch op tijd hun woningen aanpassen? Dat is een belangrijke vraag voor de toekomst. Zeker nu steeds meer mensen langer thuis (willen) blijven wonen, terwijl veel woningen daarvoor niet geschikt zijn.

Ouderen willen liever niet meer verhuizen, zo tonen diverse onderzoeken aan. Naarmate de jaren vorderen neemt de verhuisbereidheid steeds meer af. Maar zijn de woningen waarin zij wonen voldoende geschikt? Vooral als zij echt iets gaan mankeren?

Onderzoek van XpertiseWonen in de Achterhoek toont aan dat 84 procent van de ondervraagden verwacht in de toekomst thuis te kunnen blijven wonen. “En dus is er sprake van een mismatch”, waarschuwt Ludan Schmid, “want het aantal woningen dat daarvoor geschikt is, ligt in werkelijkheid fors lager.”

Preventiefonds

Het ligt dus voor de hand om woningaanpassingen al in een vroeg stadium grootschalig te gaan stimuleren. “Echter, degene die investeert, is niet altijd degene die profiteert”, stelt Schmid. Vaak – in 85 tot 90 procent – is dat financieel gezien de zorgverzekeraar, zo blijkt uit zijn onderzoek.

Hij pleit er daarom ook voor om op zoek te gaan naar nieuwe vormen van financiering. “Bijvoorbeeld in de vorm van een preventiefonds dat wordt gevuld door profiterende partijen.”

Verleiden

Daarnaast is het volgens Schmid belangrijk om woonconsumenten te verleiden om vroegtijdig met woningaanpassingen aan de slag te gaan. “Daarbij zou het kunnen helpen om aanpassingen niet vanuit de zorgkant te benaderen”, verwacht Schmid. “Zeg dan liever: ‘U gaat mooier, comfortabeler en veiliger wonen’. Dat zijn vaak aansprekende argumenten om mensen in beweging te krijgen.”

Levensloopbestendigheid

Voor gemeenten is het belangrijk inzicht te krijgen in de levensloopbestendigheid van hun woningen, stelt Schmid. “Wat zijn bijvoorbeeld belangrijke demografische ontwikkelingen die op ons af komen? Welke ontwikkelingen in de zorg en welzijn zijn van belang? Vervolgens is het zaak in kaart te brengen wat de effecten zijn op de benodigde zorginfrastructuur, op de woningmarkt, op de intramurale capaciteit en welke effecten er nodig zijn als het gaat om woningaanpassingen.”

Implementatieopgave

Uiteindelijk helpen de antwoorden op al deze vragen om te komen tot een integrale implementatieopgave ‘Langer zelfstandig thuis wonen’. Schmid: “Daarna is het aan de gemeente, corporaties, zorgaanbieders, zorgverzekeraars, de provincie en allerlei maatschappelijke initiatieven om daar samen vorm aan te geven.”

Aanhaken en ondersteunen

In een gemeente als Renkum gebeurt dat al. Liseth Aries, beleidsmedewerker Wonen: “In 2010 zijn wij begonnen met nadenken hoe we de WMO-kosten omlaag zouden kunnen krijgen. Renkum is immers een sterk vergrijsde gemeente. We zijn een project Bewust Wonen gestart, met allerlei partners in de gemeente. Ook zijn we gestart met de Blijverslening. ” En met resultaat. Aries: “Inmiddels zijn er allerlei initiatieven van bewoners en bewonersgroepen. Als gemeente haken wij aan met informatie en proberen we deze initiatieven zoveel mogelijk te ondersteunen.”

Weten hoe jouw gemeente ervoor staat? Doe dan de QuickScan ‘Langer thuis wonen’

Rudiger-Meissner-2.jpg


Rudiger Meissner, agNOVA Architecten

'Standaard letten op woonwensen'

“Als architect heb ik regelmatig te maken met projecten die wonen en zorg combineren. Wat me opvalt is dat het bij corporaties al heel gewoon is om levensloopbestendig te bouwen en om met flexibele plattegronden te werken. Maar bij marktpartijen is dat veel minder het geval. Eigenlijk zou het standaard moeten zijn dat bij nieuwbouw rekening wordt gehouden met de woonwensen van verschillende doelgroepen. Gemeenten zouden daar op kunnen toezien.”

Woningmarkt 20/20

Doorbraken nodig voor doorstroming
Luchtfoto.jpg

Versoepeling van definities, meer ruimte voor corporaties en meer planruimte. Het zijn wat ideeën die hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft noemt om de huidige stagnaties op de woningmarkt te verhelpen. Anders wordt de doorstroming erg lastig en stijgen prijzen fors.

De middeninkomens belanden tussen wal en schip. Zij vallen niet onder de sociale huursector, hoewel veel gezinnen met kinderen met een inkomen rond de doelgroepgrens maar net boven het minimumniveau zitten. Voor middeninkomens worden nog maar zesduizend woningen per jaar gebouwd, terwijl er jaarlijks ongeveer evenveel via verkoop aan de markt worden onttrokken. Beleggers willen bouwen maar tegen lagere grondprijzen. Corporaties zouden het gat dat de markt laat liggen kunnen opvullen, maar mogen dat niet.

“Geef corporaties de mogelijkheid om tegen net iets minder dan marktconforme prijzen woningen neer te zetten”, bepleit Peter Boelhouwer. “Je kunt ook met commerciële partijen afspraken maken over de huur en hen subsidiëren via de gronduitgifte of de norm voor de sociale huursector aanpassen.”

Alternatieven zijn bouwsparen, subsidies (zoals het CPB betoogt) of de Startersleningen ruimer inzetten (maar die zijn gehalveerd en kunnen in overdrukgebieden leiden tot verdere prijsstijgingen).

Meer planruimte

Met nog geen 50.000 woningen per jaar stagneert de bouwproductie; er zijn er 80.000 nodig. “Het afgelopen jaar werden er per kwartaal maar 12.000 bouwvergunningen afgegeven. Véél te laag”, stelt Boelhouwer. Oorzaken: te weinig planruimte, te weinig bouwcapaciteit in steden, te hoge grondprijzen buiten steden en corporaties die minder bouwen door de verhuurdersheffing.

De gemeenten Den Haag en Utrecht willen nu vooral op bedrijventerreinen gaan bouwen, maar voor uitkoop van bedrijven en saneringen is geld nodig. Bovendien haalt het bouwvolume op bedrijventerreinen het niet bij de Vinexlocaties. Alternatief is hoogbouw in de stad (wat niet geliefd is) of verder uitbouwen van steden (wat stuit op verzet).

Aanbod voor starters

Om starters op de woningmarkt te helpen, zijn tijdelijke huurcontracten een optie. En voldoende aanbod creëren. Ook in combinatie met huisvesting voor andere urgent woningzoekenden (jongeren, studenten, statushouders); de ‘magic mix’. Boelhouwer: “Maar verbeter ook de instroom van deze groepen in de koopsector door meer te kijken naar wat ze op lange termijn gaan verdienen. Dat gebeurt nog te weinig.”


Eline Busser, Vastgoedstrateeg Woonplus Schiedam

‘Voortrekkersrol voor het Rijk’

“Er zijn zeker oplossingen te vinden voor de middengroep die buiten de boot valt, de te lage nieuwbouwproductie en de positie van de starters op de woningmarkt. Het Rijk zal dan toch een voortrekkersrol moeten nemen om die oplossingen te creëren. Ik denk dan aan: wetgeving, subsidie, gelijkwaardige subsidiëring van de huurmarkt en de koopmarkt.”

Starterslening

Gewijzigde lening gelijk aan de oude
4. Starterslening.jpg

De gewijzigde Starterslening verschilt nauwelijks van de oude. Het overgrote deel van de lening is nog steeds aftrekbaar, waardoor de kosten voor leners nihil zijn. Met dank aan SVn, dat een vervangend product maakte als antwoord op nieuwe wetten en regels. Reden voor veel gemeenten om de Starterslening door te zetten.

Door wijziging in de wet- en regelgeving in 2013 werd een jaarlijkse aflossing van de Starterslening verplicht gesteld, net als een minimaal aflosschema. De schuld zo lang mogelijk hoog houden om van maximale belastingaftrek te kunnen profiteren, behoorde daarmee tot het verleden. De lening is per definitie niet meer aftrekbaar en verschoof van box 1 naar box 3. Dat betekende dat de Starterslening in feite een schuld zou worden van 30.000 euro.

Ook een Combinatieregeling

Dankzij de Noodwet Maatregelen Woningmarkt bleek, met instemming van de Belastingdienst, vrijstelling van het startersproduct mogelijk. Deze regeling loopt echter af op 31 december aanstaande.

Op verzoek van deelnemers zocht SVn naar een manier om de Starterslening te behouden. Uitgangspunten waren: geen uitzonderingen meer, de eerste drie jaar geen rente en aflossing. SVn vond de oplossing in de Combinatielening, een box 3 lening. “Je begint met een honderd procent annuïtaire lening die gedurende dertig jaar steeds minder wordt”, legt Maurik de Haas van SVn uit. “De combinatielening neemt omgekeerd toe, van nul naar dertigduizend.”

Starterslening overleeft

De leningen vallen onder box 1 en zijn dus aftrekbaar, alleen de rente erover valt onder box 3.

Volgens De Haas overleeft de Starterslening de wetsverandering door in een nieuw product door te gaan. “De gewijzigde Starterslening kun je weer goed inzetten in krimpgebieden om je voorzieningenniveau op peil te houden”, zegt De Haas.


Grote doelgroep neemt geen lening

Een grote groep mensen die aanmerking komt voor de Starterslening, doet er geen beroep op. Dit blijkt uit een onderzoek van BPD onder de groep mensen met een Starterslening, zo’n 800.000 mensen. Mensen die een Starterslening hebben, zijn over het algemeen jonge starters of mensen met een smalle beurs die de lening echt nodig hebben, maar ook jonge gezinnen die twee maal modaal verdienen en de lening gebruiken om twee jaar eerder hun eerste woning te kunnen kopen. Een grote groep ‘stedelijke balanceerders’ maakt echter geen gebruik van de Starterslening. Dat zijn overwegend huurders in steden die een Turkse, Marokkaanse, Antilliaanse of Surinaamse achtergrond hebben. De Haas gist nog naar de redenen. “Vanuit het geloof dat leningen en rentes op schulden verbiedt? Onbekendheid met het product? Misschien denken ze dat je beneden modaal sowieso geen huis kunt kopen? Of sluit het woningaanbod niet aan op de woonwensen?”

Marcel Blind.jpg


Marcel Blind, wethouder Volkshuisvesting, gemeente Olst-Wijhe

‘Dit klinkt positief’

“Het verhaal over de nieuwe Starterslening klinkt positief. Binnen onze gemeente had ik voorgesteld even te stoppen totdat bekend was wat ervoor in de plaats kwam, maar de oude lening is opgefrist. De voorwaarden zijn vrijwel hetzelfde. Binnen onze gemeente wordt er niet veel gebruik van gemaakt. In Salland is toch de cultuur dat je liever spaart of van je ouders leent dan dat je zo’n lening aangaat. We hebben niet veel mensen met een migratieachtergrond maar in die zin lijken ze op Sallanders: niet lenen.”

Tweegesprek:

Starterslening hét middel tegen krimp?
tweegesprek_rene_2.jpg

Twee deelnemers, tien minuten gesprekstijd. De stelling: ‘De Starterslening is vooral een product voor gemeenten in krimpgebieden’.

Michiel van Keulen, beleidscoördinator investeringen gemeente Rotterdam
Attie Aalberts, programma-assistent Duurzaamheid gemeente Dronten

Michiel van Keulen: “Met die stelling ben ik het niet eens. Een Starterslening voegt meer toe dan alleen voor krimpgebieden. Ze moet voor iedereen toegankelijk zijn. En starters heb je overal in Nederland.”

Attie Aalberts: “Inderdaad, starters moeten overal een kans krijgen. Wil je dan mensen uit de stad krijgen met een startersregeling in krimpgebieden? Je kunt minder aantrekkelijker gebieden ook op andere manieren aantrekkelijker maken. Ik betwijfel of dat met een Starterslening moet.”

Attie Aalberts:
‘Starters moeten overal een kans krijgen.’

Van Keulen: “In Rotterdam-Zuid moeten veel woningen weg om plaats te maken voor modernere. Is daarvoor de Starterslening dan ook toepasselijk? Hier kan een Starterslening de ontwikkeling van de wijk helpen. Je zult moeten definiëren wie een starter is.”

Aalberts: “In Dronten speelt dit niet zo. We willen wel in de uitbreidingsgebieden woningen om jongeren in Dronten te houden – als ze meer dan hbo willen, vertrekken ze naar elders. Wij kennen dus ook de Starterslening. Nu heeft de Hanzelijn ons dorp wel aantrekkelijker voor hen gemaakt, omdat we een snelle aansluiting hebben.”

Van Keulen: “Rotterdam-Zuid is een transformatiegebied. Ik geloof er alleen niet in dat je met een lening die ontwikkeling moet stimuleren.”

Aalberts: “Of je moet denken aan een Doorstarterslening, voor mensen die beperkte financiële ruimte hebben.”

Michiel van Keulen:
’Je zult moeten definiëren wie een starter is.’

Van Keulen: “Wat betreft het tweede deel van de stelling: voor krimpgebieden geldt dat je moet nagaan waaróm het krimpgebieden zijn. Voorkom je met een Starterslening dat ze krimp worden? Ik vraag het me af.”

Aalberts: “Ja, mijn kinderen willen óók weg uit Dronten. Maar is Dronten dan een krimpgebied? Volgens mij niet.”

Voorbij het bekende, SVn Deelnemersbijeenkomst 17 november 2016