Editie 2
Zes HOE-vragen, zes antwoorden
Hoe blijven we relevant als de wereld om ons heen continu verandert? Door steeds actief op zoek te gaan naar wat we vandaag beter kunnen doen dan gisteren! Zes praktische aanknopingspunten voor een volgende stap in onze evolutie. Zes HOE’s met zes antwoorden. Opdat we nooit ophouden met leren.
Hoe gebruik je data voor leefbaarheid
‘Monitor is aanleiding voor een goed gesprek’
Een hoge mutatiegraad, veel overlastmeldingen, huurachterstanden: het kán een indicatie zijn dat het sociaal beheer rond een complex moet veranderen. Een goede data-analyse kan hierbij helpen. Hoe ziet zo’n monitor of barometer eruit en hoe werkt dat in de praktijk?
Steeds meer corporaties willen slimmer gebruikmaken van data uit bronnen als bewonersenquêtes, de Leefbaarometer, en gegevens over fraude of mutaties. Door deze data te koppelen en inzichtelijk te maken kun je als corporatie beter sturen op leefbaarheid. Aedes heeft daarom een handreiking ontwikkeld voor corporaties die aan de slag willen gaan met data-analyse ter ondersteuning van sociaal beheer.
Hoe werkt het in de praktijk?
Woningcorporatie Trivire in Dordrecht begon drie jaar geleden met het Kwalitatief Screeningsinstrument (KSIC). In deze monitor zijn op postcodeniveau data verzameld over negen indicatoren die iets kunnen zeggen over de leefbaarheid. Zoals overlastmeldingen, het aantal jongere huurders, de gemiddelde woonduur, huurachterstanden en het oordeel van bewoners over hun buurt. Scoort een complex op vijf van de negen indicatoren hoog? Dan licht het systeem op. Mogelijk is er meer aan de hand. ‘Mogelijk’, benadrukt Martijn Dekker van Trivire, ‘want data zijn maar data. De menselijke factor blijft belangrijk. Ons instrument is vooral een aanleiding tot een gesprek. Beheerders kunnen vervolgens maatregelen nemen om intensiever te beheren.’
‘Data zijn maar data, de menselijke factor blijft belangrijk’
Geen diskwalificatie
Draagvlak vinden voor deze methode onder beheerders, dat is nog wel een kwestie. Want zij zitten niet altijd te wachten op kille cijfers uit een systeem. Anda Ros van Trivire: ‘Logisch, het kan aanvoelen als een diskwalificatie van je inspanningen. Maar de angst is onterecht. Een monitor is geen controle, maar biedt juist kansen. Op het moment dat uit de cijfers blijkt dat de beheerintensiteit omhoog moet, kan dat ook voor meer budget zorgen.’
Hoe kom je tot slimme woningtransformatie?
‘Nu al nadenken over ander gebruik in de toekomst’
Niet elk gebouw of elke woning is ervoor geschikt. Maar de meeste zijn om te vormen tot woningen die passen bij regionale demografische ontwikkelingen. En daarvoor hoef je echt niet de hoofdprijs te betalen.
De bevolkings- en gezinssamenstelling verandert: meer ouderen, kleinere gezinnen, steeds meer mensen die alleen wonen. Dat heeft gevolgen voor de huidige woningvoorraad van corporaties en voor nieuwbouw.
Dakterras
‘Hoe mooi zou het zijn als we een aantal middelen, instrumenten of concepten in handen hebben om gebouwen vrij eenvoudig en slim te transformeren’, aldus Karin Vissers van Vissers en Roelands Architecten. Zij probeert deze ambitie werkelijkheid te maken. Zo transformeerde zij in Deurne drie rijwoningen uit 1960 tot drie senioren- en drie starterswoningen. Aan de achterzijde van de woning werd een aanbouw geplaatst. Zo ontstond een ruime benedenwoning voor senioren met twee slaapkamers. Op de aanbouw werd een dakterras aangelegd voor de bovenwoning, bestemd voor starters. Een geslaagde ingreep.
Nul-op-meterwoningen
Niet elk pand is geschikt voor een transformatie. ‘Vooraf hebben we heel nauwkeurig in kaart gebracht wat de randvoorwaarden waren’, aldus Vissers. ‘In Deurne was het bouwbudget 70.000 euro per woning. Het energielabel moest verhoogd naar minimaal C.’ De verbouwing bleef uiteindelijk binnen het budget, het energielabel kwam uit op A. Vissers: ‘We gaan dit idee nu doorontwikkelen naar nul op de meter-woningen. En via onder meer prefabricage kan het nog goedkoper.’
‘Met de modulaire, flexibele en herbruikbare gebouwelementen is het concept duurzaam en toekomstbestendig’
Zorgbehoevend wonen
Daarnaast ligt het voor de hand om bij nieuwe gebouwen nu al rekening te houden met ander gebruik in de toekomst, stelt Vissers. Dat doet zij bijvoorbeeld met het woonzorgconcept KAMEO: koppelbare gebouwunits met slim gekozen afmetingen. Vissers: ‘Deze units zijn snel en relatief goedkoop te transformeren van zorgbehoevend wonen naar zelfstandig wonen. Met de modulaire, flexibele en herbruikbare gebouwelementen is het concept uiterst duurzaam en toekomstbestendig.’
Meer weten?
Lees hier meer over de transformatie van sociale huurwoningen in Deurne.
Lees hier meer over woonzorgconcept Kameo.
Hoe helpt LEGO Serious Play jou in je werk?
Aan de slag met driedimensionale modellen en metaforen
Het is inspirerend, creatief, veelzijdig, leerzaam en vooral leuk! Met de bekende LEGO-steentjes kun je vorm geven aan je mening en ideeën. Bijvoorbeeld door lastige of minder tastbare onderwerpen te verbeelden in driedimensionale modellen en metaforen. Weten hoe dat gaat?
Hoe kun je met beeldkwaliteit sturen op schoon, heel en veilig?
Meetlatten als objectieve criteria
Of het er in een wooncomplex netjes of rommelig uitziet, heeft invloed op de beleving en het gedrag van bewoners. Want het bepaalt mede hoe zorgvuldig bewoners omgaan met het pand. Dus wil je weten hoe netjes en schoon het in een pand is. Daarom wilde Woonbron inspecties kunnen doen op basis van schoon, heel en veilig.
De corporatie ontwierp een kwaliteitscatalogus, met minimumnormen waaraan elk complex moet voldoen. Adviesbureau Cyber en softwareontwikkelaar Apptimize ontwikkelden vervolgens een app waarmee complexbeheerders de kwaliteit van de gemeenschappelijke ruimten kunnen meten.
Definities vaststellen
‘Als je het hebt over beeldkwaliteit, dan moet je van elkaar weten waarover je het hebt’, zegt Pieter Swarte van Apptimize. ‘Wat ik schoon vind, hoeft een ander niet schoon te vinden. We moeten definities vaststellen.’ In de app zie je die definities in de vorm van beeldmeetlatten. Elke beeldmeetlat bestaat uit vijf foto’s van een situatie waarin de mate van schoon, heel en veilig wordt getoond. Daaronder staan objectieve criteria in woorden en cijfers.
‘Wat ik schoon vind, hoeft een ander niet schoon te vinden’
Kapotte brievenbus
Er zijn 64 beeldmeetlatten: van vuil op de trap tot het aantal kapotte brievenbussen en belemmeringen op de brandtrap. Elke situatie wordt gewaardeerd van A+ tot D. ‘In je ambities voor het totale pand beweeg je tussen A en C’, zegt Swarte. ‘Je kunt je namelijk voorstellen dat je in een seniorencomplex een hoger niveau wilt dan in een studentencomplex.’
Bij Woonbron gaan teamleiders van complexbeheerders met de rapportages aan de slag. Wat hoort bij beheer? Wat is van bewoners? Wat zijn prioriteiten? Zo kan de methodiek ook worden ingezet voor beleid, het beïnvloeden van bewonersgedrag en contracten met aannemers.
Meer weten?
Een verhaal over schoon, heel en veilig staat in Aedes-Magazine.
Wil je zien hoe een schoon, heel en veilig-inspectie werkt in de praktijk? Woonbron organiseert meeloopdagen. Voor meer informatie: g.vanderpeijl@aedes.nl
Direct naar de app? Klik dan hier.
Hoe maak je een administratie flitsend, snel en effectief?
Experimenteer eens met robots
Een administratie ‘flitsend, snel en effectief’ maken. Kan dat? Ja, stellen Rob van den Wijngaard (Universiteit Leiden), Tristan Verhagen (Eigen Haard), Sander Uiterwaal (Havensteder) en Martin van Zuilekom (Portaal). Hun belangrijkste tips en inzichten op een rijtje.
Hoe ziet de ‘old school’-administratie eruit?
De kernbegrippen zijn handmatig, arbeidsintensief, repeterende taken, decentralisatie, ‘ieder voor zich’. Niet best dus.
Dat heeft de computer natuurlijk veranderd.
Zeker. Die neemt veel van die terugkerende taken over. Handmatig is echt niet meer nodig. En centralisatie zou de norm moeten zijn.
‘Zou’. Niet dus?
Nog steeds gebeurt heel veel versnipperd. HR doet HR, financiën doet financiën, huren, kopen, allemaal gescheiden. Maatwerk is de norm want iedere woningcorporatie is uniek. En hoezo handmatig niet meer nodig? Kijk eens naar al die papieren facturen en inkoopbonnen! En management- en stuurinformatie? Daar moet je echt nog op wachten hoor.
Nog meer veranderen dan?
Ja. En dat is moeilijk genoeg. Veranderen kost tijd. Zeker als je gewend bent het altijd zó te doen.
‘Dankzij robots kunnen wij straks menselijker werk doen’
Concreet nu: wat moet er veranderen en hoe doe je het?
Voeg administraties samen. Ga over op standaard in plaats van maatwerk. Neem de vier pijlers van iedere verandering mee: organisatie, IT, mensen en proces. Formuleer een visie. En knip die in stukken, in proeftuintjes.
Geef eens wat voorbeelden daarvan?
Robotisering bijvoorbeeld. Níét het werk van de business controllers en financieel specialisten. Wél de operationele processen. Wat gebeurt er als je huurzaken robotiseert? Of debiteurenbeheer? Tien tot twaalf weken nemen voor zo’n experiment, niet meer. En kijk dan eens hoeveel sneller zulke processen verlopen. Én hoeveel tijd je overhoudt voor innovatie, voor het oplossen van weinig alledaagse maar wel kostbare problemen, voor menselijker werk dus… Aan de slag!
Meer weten?
Neem dan contact op met Rob van den Wijngaard (Universiteit Leiden), Tristan Verhagen (Eigen Haard), Sander Uiterwaal (Havensteder) en Martin van Zuilekom (Portaal).
Veranderen kost tijd. Probeer maar eens te rijden op een fiets die rechts gaat als je naar links stuurt en andersom. Zijn we he-le-maal niet gewend.
Hoe ga je aan de slag met een beheercoöperatie?
Handreiking biedt hulp bij overgang
Sinds 2015 mogen huurders zelf het beheer over hun woningen voeren. Maar hoe, en wat wettelijk wel en niet mag, is niet altijd duidelijk. De Handreiking Beheercoöperatie van Aedes en Platform31 biedt uitkomst; Ymere en Zayas vullen aan met praktijkervaringen.
Gezamenlijk proces
Wat zijn de belangrijkste onderwerpen in de handreiking? Vera Beuzenberg, Platform31: ‘Nadat we beschrijven wat een beheercoöperatie is, gaan we in op het gezamenlijke proces tussen huurders en de corporatie. Waarom moet die coöperatie er komen? Wie wil wat? Teken eventueel een intentieverklaring. En schroom niet om externe deskundigen in te schakelen.’
Chris Pettersson, Ymere: ‘Bij het project Copekcabana in Amsterdam-Noord wilden de bewoners eerst kopen, met korting natuurlijk. Dat zagen wij niet zitten. Alleen al omdat straks elke woongroep met korting wil kopen. Veel gehakketak dus. Hier kan een adviseur van buiten veel goeds doen.’
Eigenaarschap
Vervolgens gaat het in de Handreiking Beheercoöperatie over de verdeling van taken en middelen. Vera: ‘Leg exact vast wat de huurders aan het beheer overnemen – dat is vaak het innen van de huur en dagelijkse onderhoudsklussen – en wat er voor de corporatie overblijft – het grote onderhoud. Daarvoor hebben we ook voorbeeld-demarcatielijsten toegevoegd.’
Jurgen Arts, Zayas: ‘Wij trekken als woningcorporatie graag de zaken naar ons toe. Als het dus gaat over wie wat doet: je hebt het eigenaarschap deels overgegeven, beperk je tot faciliteren.’
‘Wees niet bang om externe deskundigen in te schakelen’
Modelsjablonen
‘Wat zijn de financiële consequenties?’, vervolgt Vera Beuzenberg, ‘gaan de huurders minder huur betalen of keer je ze een beheerbudget uit? Daarna volgt een hoofdstuk Inbedding en borging. De handreiking sluit af met diverse modelsjablonen.’
Chris Pettersson: ‘Betrek zo snel mogelijk belanghebbenden zoals de gemeente bij je plannen. En zoek, gezamenlijk, op de juiste momenten de publiciteit op.’
Meer weten?
De Handreiking Beheercoöperatie is eind juni 2019 te vinden op de sites van Aedes en Platform31.
Meer weten over collectieve woonvormen in zelfregie? Raadpleeg Cooplink.
